抵当権（ていとうけん）
抵当権（ていとうけん）に関する法律
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「占有は移らない担保で、抵当権をかけられた人が使用＆収益できる」
ことを言います。
下の図で言えば、Ａは担保として、
土地に抵当権をかけられたが、
抵当権をかけられたＡが以前と同じように
土地を使用できます。
抵当権も質権も約定担保なので、
契約時に「これを担保にします」と契約を結ばない限り無効です。
質と違って抵当権は債務者が不動産を今まで通り、使用＆収益できるので、
質権より債務者のためになる担保です。
抵当権の例
不動産質では、
「占有が債権者に移る担保」だったので、
債権者が不動産を使用収益出来ていました。
不動産質の例
こっちの方が債務者としてはキツい。
抵当権は目的の不動産と
その不動産に付加しているもの（雨戸、ガラス戸など）に及びます。
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留置権同様に、
代金の一部を支払われても、抵当権の解除はしなくていい。
全額支払われたときだけ担保を返せばいい。
債務が500万円あって、499万円返してもらっても、
抵当権は解除しなくていいということです。
抵当権は登記によって権利を主張できるので、
他の債権者よりも早く抵当権を登記することで、
同じ抵当権を設定している権利者同士でも
早く弁済を受けることが出来ます。
この抵当権の登記の順位は
ＡさんとＣさんの合意があれば入れ替えることもできます。
ＡさんとＣさん以外にも抵当権の権利者がいる場合は、
全ての権利者の合意を得て順位を入れ替えることができます。
不動産の評価額が2000万円だとしたら、
合計2000万円分の債権について抵当権を登記できます。
先に抵当権を設定したＡさんの債権が1500万円、
ぐぬぬぬと言ってるＣさんが6000万円の債権を持っているとしたら、
評価額2000万円-Ａさん債権1500万円＝500万円
Ｃさんは例え6000万円の債権を持っていようが、
残りの金額の500万円についてしか抵当権を登記することができません。
もし、抵当権がかけられている不動産が
競売にかけられてお金になったら、
抵当権を登記している人の順番で
弁済を受けることができます。
担保を設定すると、他の債権者よりも優先して弁済を受けれるので、
抵当権を設定した人の弁済が終われば、
次は担保を持っていない債権者で
残ったお金を債権金額に応じて分配する
「債権者平等の原則」に従って処理します。
抵当権でも質権でも連帯保証人でも担保を設定しておかないと
自分の債権回収は最後になりますので注意して下さい。
抵当権は質権よりも強い権利なので、
家に抵当権を登記しておけば、
不動産質に入れられても
先に競売の金額から弁済を受けることができます。
抵当権を行使しないで、処分したい場合、以下の4つの方法があります。
1.転抵当→抵当権を自分の別の債務の担保にすること。この旨を登記しないといけない。
2.抵当権の譲渡→抵当権を持たない人に抵当権そのものをあげちゃうこと。
3.抵当権の放棄→抵当権による優先弁済の地位を捨てること。
4.抵当権の順位の変更→関係者全員の合意で抵当権者を入れ替えること。
もし、あなたが契約時に
「担保として、家を抵当権に入れるからな」
と言われたら、上記のような出来事が起きているんだなと思って下さい。
抵当権については民法369条〜398条に書いてありますが、
いかんせん内容が結構難しいので理解はできないと思います。
抵当権でお困りの方は上の概要を理解してから、
弁護士事務所に無料で相談してみて下さい。
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